刚性需求不敌投资需求

在全国诸多城市楼市普遍出现火爆时，楼市调控政策在去年12月接二连三“袭来”。时至年终，厦门楼市也在2009年年末面临着一个“十字路口”，必定要作出自己的选择：观望、迎头而上还是退却。

而众多购房者也在关注这波调控过后，厦门楼市是否真能有所“降温”？日益攀升的厦门房价能否得到有效抑制？厦门楼市在新的一年中又将带给购房者多少希望与期许？

据相关数据统计，2009年1月至11月，厦门市商品住宅成交套数为31136套，成交面积为3756218.46m2，约是2008年厦门市商品住宅成交量的4倍。今年1－11月，厦门商品住宅成交均价为8646.22元/m2。近3个月，均价一直维持在每平方米10000元以上。

厦门市房地产中介协会副会长、大世纪房产董事长陈成焕认为，厦门的房价是不合理的，投资客成分很高，呼吁消费者要理性。2000年厦门房价开始出现明显上涨，说明城市化发展正在加快，配套逐步成熟，而且厦门人居环境优良，会吸引很多外地人前来购房，他们来厦门投资更中意买中山路、厦禾路等老地段的房产。“我们认为海沧房价已经涨到每平方米一万元不合理，但是从上海来的朋友还是认为合理的，因为项目可以看海。”所以，房价合理与否要看个人标准。从新加坡等城市的数据表明，家庭收入与房贷的比例是4：1才是合理的。

调整二套房首付比例 才是“猛药”

去年12月，国务院及相关部委接连打出了楼市调控的组合拳。12月9日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日，国务院常务会议明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”；12月17日“五部委打击囤地炒地”，开发商拿地需缴清50%首付款；另外，二套房贷首付也可能提至50%。

对于国家近期出台的调控政策，城市年轮总经理助理程凌虚用“两只靴子”来比喻政府的调控举措。他说，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年这一政策的“第一只靴”已然落下，但并未产生大的影响，第二只靴子将可能是“二套房首付提至50%”，其对楼市的影响才会较大。另一点，货币宽松政策不改，楼市总体格局将不会改变太大。

“怀着平常心看楼市，国家出台政策也是正常的。”正鸿昌投资公司总经理萧凯之表示，开发商拿地，本身就是很平常的事，不管拿地的价位高低，只要能得到市场的认可就行。因此，他的观点是大家要怀着平常心去看市场，若有闲钱打算投资就可以去买房产。其实，国家对市场是看得很清楚的，但是国家要权衡各个利益方，看政策对房地产到底能起多大的作用。

今年厦门楼市或将回归理性

今年的厦门房地产形势备受关注。与会嘉宾也先后对今年的房地产形势进行展望及预测。

中振地产总经理沈文礼认为，政府出台的相关调控政策，是支持改善型需求及刚性需求的，高档消费及投资、投机行为将得到抑制。2009年楼市火爆过后，今年楼市很可能慢慢回归到理性。

沈文礼说，2010年将是二手房在市场上“唱主角”。二手房市场今年的细分化将出现调整，比如刚需、首次住房、改善性住房，这方面的房价要降很难，涨的比例将可能达到20%，不会太高。投资这方面，估计要降5%。厂房、写字楼、商铺等，2009年没有启动，未来投资客可能会转而投向这些方面。

锦呈晖房产总经理裴闯说，每年年终都是销售旺季。近期出台的楼市调控政策并不是给正在上扬的房价“踩刹车”。目前厦门房价降价的可能性很小，“再涨个20%也是合理的”。

陈成焕的看法是今年3、4月份会“冷”一些，但是下半年就很难讲。置强房产总经理余永灿则对今年的房产市场持谨慎乐观的态度。