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专家支招购房投资九段高手速成 [ 2007-3-20 15:36:37 ]

如何看房型　　房型也是看房时要仔细研究的，房型直接影响日后居住的舒适程度。主要查看朝向、通风、采光状况，并核实面积和实际利用率。关键词：朝向　　良好的朝向可以保证充足的阳光透入室内，以改善室内环境。由于各地阳光照射角度不同，因此不必强求“坐北朝南”、“面海背山”，要注意的是开窗所面对的环境(窗景)应趋利避害，趋优避劣。关键词：通风　　住宅的通风是满足居住者对空气流通的基本要求，开启门窗时保证室内外空气顺利流通。要保持住宅通风良好，门窗的朝向设计就必须适应空气的流动需要。一般来说，板楼的通风效果要好于塔楼。目前建筑楼型中还有“塔联板”和“塔混板”出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。此外还要注意所选楼栋是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。关键词：采光　　采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，否则长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，不利于身心健康。选购住宅时，主要房间如主卧、客厅等应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向日光照射面。关键词：层高　　一般住宅的层高为2.8米左右，这样的层高若再加吊顶，铺厚地板，净空间高度可能只有2.5-2.6米甚至更矮，给人一种压抑感，当然难言舒适。所以，挑选房子其实际层高起码要在2.8米以上。商品房的层高因不同的项目就有所不同，有的开发商紧扣国家标准2.7米层高，一点儿富余也没有，而有的开发商则坚持“保证居住舒适度”的积极理念，层高设计的要高一些。关键词：楼层　　楼层是最值得关注的因素之一。选择楼层，要考虑这样几个问题：遮挡及采光情况、生活的便利程度、家庭中年龄构成、健康状况、住宅楼的总层数等。一般地说，高层房子遮挡少、采光好、干扰少，尤其适合在家时间较短的中青年居住；而低层的房子上下楼方便，适宜老年人居住，可增加其户外活动的机会。但底层因干扰大、卫生状况难理想，特别是易潮湿，往往不被看好；而顶楼也存在上下楼不方便，且隔热、防渗漏差、供水不足等缺陷。一般情况下，房子选在总层数的1／3以上、2／3以下的那部分楼层为佳。如何选择户型 ●面积要合适　　任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的要求。面积过小，难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求；面积过大，就会造成浪费，购房者也要相应的多支付房款，因此对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或者某种使用功能面积过大，都是不经济的。 ●注意生理分居和功能分室　　生理分居是指8岁以上的子女应该和父母分开居住，18岁以上异性子女应该分室居住，两代夫妻应分室居住。如果主卧、次卧、客厅挤在一起，会给日常生活带来不便。功能分室指不同的生活需要在不同的活动空间，如用餐要有餐厅，会客要有客厅，盥洗要有卫生间，烹饪要有厨房，存物要有储藏室，工作要有书房，休息要有起居室，入口要有门厅，保姆要有保姆房，想观景要有阳台等。 ●动静分区　　客厅、餐厅和卫生间、厨房需日夜使用，活动频繁的列为“动区”，用于工作学习的书房归为“静区”，卧室则为“静区”的核心，两者最好能够区分开，互不干扰。 ●客厅要有独立性　　在客厅里应该少有通往卧室的门，厅就是厅。此外，客厅里阳光照射不到的地方不应该超过7平方米。 ●厨房设计合理　　厨房流程分布要按照操作流程设计，要能有秩序地组织储藏、清洗、配餐、烹饪、涮洗等全部功能，且要与餐厅有机地联系起来。 ●卫生间面积要舒适　　目前卫生间的面积一般在4平方米左右，这与不断提高的生活需求似乎有点不合拍，时下较为舒适的户型卫生间面积一般在5-6平方米，在选择的时候，要以至少能安装下浴缸及台面洗手池为衡量标准。 ●注意私密性　　一是对外的私密性，卧室、卫生间应处于与客厅相对分离的位置，客人到客厅如果还要经过主卧室和卫生间就太不方便了，二是对内的私密性，大人与小孩的卧室最好拉开距离，让两代人各有各的空间。 ●污洁分区　　卫生间与厨房要经常用水、扔废弃物，是供水和排水的集中空间，即“污”区；起居、就寝范围是相对干净的“洁”区。 ●勿出现危险区域　　简单说，就是几个房间的门不能凑在一起，以免几个门同时打开撞伤人。如何选择贷款 ●公积金贷款申请人条件—— 　　在本市连续缴存了6个月住房公积金，或者已累计缴存12个月以上，目前仍继续缴存住房公积金的购房者均可申请。同时，公积金贷款与户口无关，对于目前公积金帐户已封存或者目前不再缴存住房公积金的申请人，住房资金管理中心不会发放住房公积金贷款。办理流程：　　1、签订《北京市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，后交开发商办理预售登记手续。　　2、在等待的这段时间，带《认购书》、首付款发票、身份证、户口本(如是集体户口，须封面页与本人页兼备)、结婚证等证明，去管理中心领取借款申请表。　　3、在管理中心的指导下填写申请表，交管理中心初审合格后，管理中心开具《抵押物审核评估通知单》。　　4、凭《抵押物审核评估通知单》，带《认购书》、身份证及身份证复印件去指定的评估机构接受评估(收到评估机构，取评估报告的通知一般约一周时间)。　　5、接到开发商通知，到开发商处取已办完预售登记备案的《买卖合同》。　　6、持《买卖合同》、评估报告和上述身份证明材料到管理中心做进一步审核，合格后管理中心开具贷款承诺书和贷款调查通知书。　　7、到指定的保险公司或担保中心办理保险或担保。本环节相对独立，应该根据就近、顺路的原则来安排。　　8、持贷款调查通知书到管理中心委托的银行填写贷款的各类申请表。　　9、将其中的《收押合同》带回开发商处盖章。　　10、再回到银行，将填妥的银行表格、盖完章的《收押合同》、《买卖合同》及《买卖合同》复印件3份、已办妥的保险或担保手续、以及上述身份材料交银行查验。　　11、如果资料齐备无误，一般会在两周后接到银行的放贷通知。接到通知后到银行取储蓄卡。　　12、按银行要求每月还款。　　在这里我们要特别提醒的是，办保险和最后到银行办放贷手续一定要本人办理，其余的手续可委托他人代办，但必须携带申请人的身份证。公积金的贷款手续比较烦琐，可以找代办机构，但最好找信誉良好的，否则遗失了相关资料补办十分麻烦。如果在合同期限内办不下来贷款，自己还要承担违约责任。 ●商业贷款　　1、将《买卖合同》交给开发商办理预售登记。　　2、向银行指定的律师事务所的现场律师提交申请，这时需要提供上述身份证明材料和资料。　　3、在律师的指导下填写申请材料。购房者需按贷款的0.3%交纳律师费(各银行的费用可能稍有不同)。　　4、按律师的要求将一部材料带到开发商处签字盖章。　　5、律师审核材料，大约一周后，接到律师通知，到银行指定的保险公司办理保险。　　6、再过10天左右，接到律师的银行审核的通知，到银行签订个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转账付款授权书等文件，并办理个人住房贷款专用账户。　　7、按银行要求每月还款。如何签订《商品房买卖合同》　　签订购房合同是一件严肃的事情，它使你的购房行为成为事实，并且成为将来买卖双方的法律凭据，下面就需要注意的条款我们进行分析。　　在现行的《商品房买卖示范文本》中，只笼统的规定面积误差在3%以内的，据实结算房价款，超过3%的，损失由开发商来承担，但是面积是由套内建筑面积和公摊面积组成的，如果套内面积减少而公摊面积增大，则两相抵消，误差率虽仍在3%以内，但购房者依然吃亏，所以对误差率一定要将套内建筑面积和公摊面积两者分别约定。　　合同要求填写套内建筑面积和公摊面积，但是哪一部分是公摊面积，每一部分的面积数额是多少却没有约定。　　在《北京市城市房地产转让管理办法》中规定，开发商应明示公摊的详细信息，以作为备案。预售商品房时，合同中的分摊面积要与备案一致。在预售期间，如果房地产开发商擅自变更建筑分摊部分，购房者有权退房。　　延期交房一直是一个困扰购房者的问题，合同赋予购房者解除购房约定的权利，但建议大家选取违约赔偿而不是退房。因为一旦延期交房，此时购房者通常已向银行支付贷款，而贷款时购房者、开发商、银行三者的关系是，购房者向银行申请贷款，银行将全款划拨给开发商，购房者向银行还款。选择退房只有开发商将银行划拨的那部分钱还给银行后才能与购房者解除借贷关系。当然，违约金的追讨也是十分困难的，所以在购房初期收集数据资料，分析开发商的实力十分重要。　　交楼时开发商应提供的资料，如房屋实测的数据、住宅质量保证书以及住宅使用说明书等合同都有规定，主要问题容易出现在房屋的　　装修标准和入住基础设施、配套上。开发商对于房屋的装修标准、价值的口头承诺必须落实到书面上才有效。在合同约定时，不要使用“高级”“进口”等概念模糊的字样，而应该将具体品牌、型号、标准写入合同中。而对于入住的基础设施和配套，像水、电、燃气、电话等，都是生活必备的，如天燃气的开通，开发商也许会说入住率必须达到多少，但实际上北京市目前并无明确规定，所以这就是开发商与燃气公司的协调问题。如果不跟开发商进行约定，就会影响正常生活。又如会所、园林、停车场的使用，尤其是社区建设不完全但业主已入住了，停车问题如何解决，收费问题等，可以在补充协议里详细约定。怎样验房收楼　　门　　●四边是否紧贴门框，门的开启关闭是否顺畅，开关时有无特别的声音？　　●大门、房门的插销、门销是否太长太紧？门间缝隙是否太大(特别是靠门锁的一边)？　　窗　　●窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。　　●开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？　　●窗户玻璃是否完好？　　●窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。　　墙　　●墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？　　　　●墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？　　●内墙墙面上是否有石灰爆点？　　顶棚　　●顶棚上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本上不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。　　●看顶棚是否有麻点。这种麻点专业称石灰爆点，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装修将带来很大的不利影响。　　●顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果是顶层的房子，那么观察一下顶棚是否渗漏是绝不能忘记的。正式验收时，对照上述问题一一核验，看是否达到要求。对于精装修的房屋，除了试验收时考察以上诸项外，还应该注意以下几点：　　第一，要注意装修可能会掩盖房屋本身的质量问题。　　第二，电路容量是否足以负荷电器设备；墙面上的电源面板数量是否足够，位置是否合理；厨房、卫生间的电源是否安全。　　第三，如果开发商答应赠送家具、家电等，应该检查所配电器设备及配件是否齐全完整，能否正常运行，各类管线是否安全可靠，此外，还应该要求有家具、家电用品的发票、保修单等。　　第四，高层住宅生活供水系统是否有卫生防疫部门核发的用水合格证。　　　　另外，值得一提的是面积是否缩水。依照合同据实结算房价，误差超过约定时，可要求开发商承担违约责任。

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