购房者对某套房子有了初步意向后，可向售楼人员交500~1000元的订金进行预定来保留该套房子，这个过程叫“小订”；待确定买房后，就要签订购房认购书，把“小订”转为“大定”。

　　乐居工作室小贴士：订房保留的期限一般很短，若不买订金可退。

　　如何签订认购书

　　认购是有销售许可证销售的下定行为，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。

　　签订认购书是比较正式的买房手续，国家有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。

　　乐居工作室小贴士：签订认购书前，问清楚楼盘用地的性质

　　如果是普通住宅，土地使用权是70年；如果是纯商业住宅，土地使用权是40年；如果是综合用地，土地使用权是50年。

　　普通住宅用地满70年自动续期；其他用地应当至迟于届满前一年申请续期，如果申请时，根据社会公共利益需要收回该土地的，土地使用权由国家无偿收回。

　　如何理解认购书中的定金

　　从上面的认购书范本中可以发现，“定金”是至关重要的内容，这也是最容易被做文章的地方。

　　牢记：虽然很多楼盘都要求购房者签订认购书，但从法律上讲，签订认购书并不是房屋买卖的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

　　其次，要使用当地相关部门制定的认购书模板，因为它能够最大限度地保护认购人的利益。

　　乐居工作室小贴士：开发商是不能随意对认购书的内容进行修改。可事先从网上下载一份标准样本，在购房现场与开发商提供的认购书比对。

　　签订购房合同，是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。购房者一定要逐条审查，甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来。

　　弄清楚合同中的当事人

　　在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商。

　　购房者，即购房合同中的“买受人”，他将要成为房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款；一旦违反合同约定，承担违约责任。

　　如何签订购房合同

　　在签订购房合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。乐居工作室就合同主要条款说明如下：

　　(1) 关于房屋面积方面的条款

　　按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。

　　(2) 关于价格、收费、付款额同的条款

　　价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。

　　可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。

　　乐居工作室小贴士：建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

　　(3) 关于房屋质量的条款

　　购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。

　　误区：有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题；而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此！

　　商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

　　牢记：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

　　(4) 关于售后物业管理的条款

　　这是购房者在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。

　　在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，签署相关协议，防止交房时物业公司变更物业费。

　　(5) 关于履行合同的期限和方法的条款

　　应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。

　　(6) 关于产权登记的条款

　　由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。

　　乐居工作室小贴士：按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为20个工作日；北京刚刚规定把产权证办理的时间缩短为10个工作日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。

　　(7) 关于税费负担的条款

　　房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。

　　(8) 关于违约责任的条款

　　包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

　　乐居工作室小贴士小帖士：现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。

　　(9) 关于不可抗拒力

　　签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力，并应约定一个告知期限。

　　出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。

　　牢记：进行网上签约的时候，购房者要注意是房产状态为可售时才可签约；在完成网上签约后，购房者一般可在次日查询此房产是否备案。

　　各地的网上签约程序会有不同。以北京为例，商品房预售合同网上签约的程序：

　　1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款；

　　2、经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号；

　　3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；

　　4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元(套)商品房已预售。

　　更多关于网签的资讯，购房者可登陆当地的房地产交易管理网站查询。(见附录一)

 　乐居房博士Q&A

　　Q：怎样审看商品房销售许可证？

　　A：商品房销售许可证对买房人来说非常重要。因为您买的房子是否合法，关键看其是否有商品房销售许可证，一个项目只要有了此证，就说明其他手续均已齐备。买房人在售楼处看到的一般是商品房销售许可证的复印件。这里面名堂挺多，您一定要仔细审看。在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

　　看售房单位这个栏目时，主要摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。

　　看项目名称这个栏目时要注意，因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号。置业者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

　　用途这个栏目实际决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从购房者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围，比如是普通住宅就不能按公寓收费。

　　销售范围是最核心的问题。一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但万一买的楼座用的是邻居的许可证，至少有两三年您心里有点不踏实吧！

　　此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构；而且许可证本身的年限也是个需要留心的地方。

　　Q：如何理解因为出卖人(开发商)的原因至使买受人不能按期办证?

　　A：只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为等所造成的原因，却不能一概认定为是开发商的原因，由开发商承担责任。以下几种情况就不能认定为开发商的责任：

　　(1)政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，造成提供了相关资料，却因政府行政行为至使办理房产证的时间过长。

　　(2)不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。

　　(3)买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。

　　Q：如果开发商交房的时候，没有达到楼书中所说的标准，购房者如何索赔？

　　A：建议在签订购房合同时，把楼书中有的一些条款，尽量签在合同里，因为合同是对双方权利义务的明确约定，如果达不到规定，您将来要求赔偿会比较容易操作。对于楼书或者广告，在合同里没有，将来如果达到标准，将来索赔会比较困难，如果去举报，工商部门也会处理，但是个人要想得到赔偿，操作起来可能也会比较困难，对于楼书中的一些说明，比如说会所、绿化等，能够写到合同中，要尽量的要求开发商在合同中尽量进行明确的承诺。

　　Q：房屋所有权指的是房屋那几种权利？

　　(1)房屋的所有权

　　房屋的所有权是房屋的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总合。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

　　取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：

　　①依法新建；

　　②添附取得，如翻建、扩建、加层等；

　　③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权；

　　④继承或受遗赠；

　　前两种方式成为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式成为公民房屋所有权继受取得方式，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

　　(2)房屋的使用权

　　房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不包括出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

　　(3)房屋的他项权利

　　房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利，这里只介绍以上最常见的三种：

　　典权

　　所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。

　　房屋典当是指承典人用相应价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。承典人与出典人(房屋所有人)要订典契，约定回赎期限(即存续期)，一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经过双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并可以以典权作为抵押权的标的物。

　　抵押权

　　抵押权是指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。

　　租赁权